Comprendre le Viager Immobilier avec La vie en Viager

Implantée au cœur de Fréjus, La vie en Viager est votre partenaire de confiance pour toutes opérations de viager immobilier. Notre expertise repose sur une connaissance approfondie de l’achat en viager et de l’investissement viager, permettant à nos clients de réaliser des transactions dans les meilleures conditions.

Comprendre le viager immobilier

Le viager immobilier est une forme de transaction immobilière qui consiste e

n la vente d’un bien immobilier par un propriétaire, appelé crédirentier, à un acquéreur, appelé débirentier. Cette vente particulière est assortie du versement d’une rente viagère jusqu’au décès du crédirentier.

Opter pour un achat en viager

L’achat en viager offre un moyen d’acquisition immobilier basé sur la longévité du vendeur tout en lui garantissant des revenus complémentaires à vie. Cette formule permet également à l’acquéreur de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.

Saisir les opportunités d’investissement viager

L’investissement viager est une stratégie judicieuse pour ceux qui souhaitent placer leurs fonds dans la pierre. Il se différencie par son aspect aléatoire lié à l’espérance de vie du crédirentier et présente des avantages fiscaux non négligeables.

 

 

Le viager sans rente

Il existe aussi le viager sans rente, une forme d’investissement où le paiement s’effectue en un seul versement appelé “bouquet”. Ce type de viager offre une alternative pour ceux recherchant un investissement moins contraignant.

Le viager libre

Quant au viager libre, il permet à l’acquéreur de disposer immédiatement du bien, soit pour y habiter soit pour le mettre en location, augmentant ainsi les possibilités d’investissement.

Nos services

Forts de notre expertise dans les transactions de viager immobilier, nous proposons des conseils personnalisés pour vos projets d’achat en viager et d’investissement viager. Nos agents immobiliers et experts immobiliers sont à votre disposition pour toute information. Contactez-nous à tom.dumoulin@brings.fr ou au +33678185157 pour une étude personnalisée.

Choisir La vie en Viager

La vie en Viager se tient à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches d’achat en viager et répondre à vos questions relatives à l’investissement viager. Rejoignez les nombreux clients satisfaits par nos services et notre accompagnement sur mesure.

 

Une opération de vente à deux parties

 

Selon le Code civil français, une vente en viager est un contrat qui se passe entre deux parties respectant un modèle précis. Il faut être une personne apte juridiquement pour vendre en viager dans le Var. Le vendeur est appelé « crédirentier » et l’acquéreur « débirentier ».

 

La spécificité de ce procédé est que l’acquéreur achète le bien sans verser la totalité du prix le jour de son acquisition. Comme il s’agit d’une transaction immobilière, la vente doit obligatoirement passer par un notaire pour dresser un acte authentique.

 

Caractéristiques et avantages du viager

 

Par son caractère aléatoire, le décès du crédirentier est imprévisible. Toute information relative à l’état de santé du vendeur doit être écartée au moment de la conclusion du contrat. À titre d’exemple, un décès du vendeur après 20 jours de la signature du contrat est qualifié de prévisible.

Par conséquent, l’opération est annulée. Cette résiliation peut être demandée par les ayants droit du crédirentier devant le Tribunal.

 

Sort de l’acquéreur

 

Lorsqu’il s’agit de vendre en viager à Frejus, le débirentier devient propriétaire du bien en question. Le prix est payé sous forme de capital versé lors de la conclusion de l’acte authentique. Ainsi, une rente mensuelle est versée à vie au crédirentier ou vendeur.

 

Sort du vendeur

 

Comme toute opération de vente, le vendeur ou crédirentier jouit de revenus complémentaires à vie. Cette somme lui est versée mensuellement en forme de rente avec ou sans bouquet. Les conditions pour la validité de la vente sont d’être propriétaire du bien immobilier et de disposer de ses capacités mentales ainsi que physiques.

 

Les éléments de la vente viagère

 

Les termes clés de la vente viagère

• • Le bouquet: Correspond à un premier versement effectué par l’acheteur, il représente une partie de la valeur de la propriété.
  • La rente viagère: Revenu périodique versé à vie au crédirentier par l’acheteur.
  • La clause résolutoire: Elle sécurise la transaction en permettant l’annulation de la vente pour non-paiement de la rente.
  • Le droit d’usage et d’habitation (DUH): Un droit concédé au vendeur qui peut décider de rester dans le logement jusqu’à son décès.

Les profils des vendeurs et des acquéreurs

 

Théoriquement, la vente en viager n’est pas adressée à une personne spécifique. Cependant, ce système intéresse une population ciblée en réalité.

Vendeurs :

En France, le système pour vendre en viager à Saint Raphael intéresse les personnes entre 65 à 90 ans. Leur but est de profiter de leur patrimoine en tant que revenu complémentaire.

 

Acquéreurs :

Il n’y a pas spécifiquement de profil dans ce cas. Il peut s’agir de :

– un particulier qui souhaite effectuer un investissement locatif ;

– fonds d’investissement ou personne morale qui réalisent un viager mutualisé.

 

Les différents types de contrats viagers dans le Var

 

Le vendeur peut choisir différents types de vente viagère qui convient à ses attentes. Entre autres, il peut s’agir du :

Viager occupé :

En principe, le vendeur conserve l’usage de son bien jusqu’à un départ ou décès. En échange, il perçoit le bouquet qui est une rente mensuelle à vie. Dans ce cas, le crédirentier effectue un démembrement de la pleine propriété. Il conserve :

• un droit d’usage et d’habitation ou DUH viager qui concerne un usage personnel du bien ;
• un usufruit.

L’acquéreur bénéficie d’un abattement sur la valeur du bien lié à l’occupation du vendeur. Il dispose de la propriété lors de l’abandon de jouissance du vendeur ou de son décès.

 

Viager libre :

Le principe est que le bien est libre de toute occupation pour que l’acheteur y réside ou le loue. En contrepartie, il alloue le bouquet mensuellement et à vie. Ce dernier est le prix d’achat du bien en forme viagère.

 

Cette rente viagère présente divers avantages. Entre autres, la somme est passible de revalorisation annuelle. De plus, elle est réversible en totalité au conjoint survivant et profite d’un abattement fiscal de 70 % après 70 ans.

 

Vente à terme

Il s’agit d’une opération qui permet un paiement fractionné sur une période donnée. Durant ce laps de temps, le vendeur fixe la durée du paiement et d’occupation à l’avance. Cette vente supprime l’aléa dans le contrat de vente viagère. Dans cette opération, le vendeur a le choix entre :

• Avec occupation :

Le principe est que le vendeur garde l’usage du bien sur une durée fixée au préalable, et cela jusqu’à la fin de sa vie. Une fois à terme, le bien est libéré pour une jouissance complète de l’acquéreur. Le crédirentier ou vendeur perçoit un capital après la signature de l’acte chez le notaire. Après, il reçoit une mensualité qui est limitée dans le temps.

• Libre :

Le bien immobilier est à vendre en étant libre de toute forme d’occupation. Sous cette forme, le crédirentier reçoit un capital au moment de la signature de l’acte authentique. Une mensualité limitée dans le temps est également à verser au vendeur.

 

Nue-propriété :

Si le vendeur applique le système de vente en nue-propriété, l’acheteur devient propriétaire des murs du bien immobilier. Spécifiquement, il laisse l’usufruit ou le droit d’occupation à un bailleur. Au terme de ce procédé, il devient le propriétaire du bien. L’investisseur ne dispose pas du bien durant l’usufruit, mais le prix peut être réduit lors de l’achat.

Le principe est que l’abattement est déterminé sur l’âge du vendeur. La vente en nu-propriétaire possède une finalité patrimoniale, à savoir : l’organisation de sa succession, la diminution de l’assiette imposable à l’Impôt sur la fortune immobilière ou IFI.

 

Viager sans rente

Comme son nom l’indique, le vendeur ne perçoit pas de rente dans le viager. Dans ce sens, le prix de vente est versé intégralement lors de la signature de l’acte chez le notaire. Il permet aussi de supprimer l’aléa financier dans ce contrat.

 

Les avantages du contrat viager pour les deux parties

 

Le contrat de vente viager présente des avantages pour les deux parties.

Avantages du vendeur

 

Le vendeur peut conserver l’usage de son bien jusqu’à son décès. Il peut également obtenir un capital ou bouquet qui est défiscalisé. Les sommes perçues sont des revenus supplémentaires qui sont revalorisés chaque année et avec une perception d’une rente.
Le crédirentier peut aussi réduire ses frais ou taxes foncières qui sont à la charge de l’acquéreur selon le type de viager. Ce dernier est perçu comme un contrat de prévoyance, car la rente est totalement réversible au conjoint survivant.

 

Avantages de l’acquéreur

L’acquéreur n’est pas laissé pour compte dans une vente viagère. Il a la possibilité de développer son patrimoine dans une vente viagère. Il obtient également le bien en échelonnant le paiement du prix sans faire appel au marché bancaire. Dans la cadre du dispositif occupé, il bénéficie d’un abattement sur la valeur du bien lié à l’occupation du crédirentier.

 

Le calcul du prix d’un viager

Le prix de vente d’un bien immobilier en viager est technique en raison des différents paramètres. Il s’agit de :

• la valeur vénale du bien, qui est estimée sur le prix du marché au jour de la vente ;
• L’âge et le sexe du vendeur ;
• L’existence ou non d’une réserve d’occupation.

À noter que pour chaque type de contrat pour vendre en viager dans le Var, il existe différentes modalités :

• Libre : la valeur vénale du bien est obtenue par la somme du bouquet et de la rente.
• Occupé : la valeur vénale du bien est identifiée à partir de la somme du bouquet, des rentes, ainsi que le droit d’usage et d’habitation.

 

Les charges et travaux concernant les deux parties

En tant que contrat spécial, les charges ainsi que les travaux se répartissent entre l’acquéreur et le vendeur. Cette répartition doit être prévue au préalable et inscrite dans le contrat. Les règles dépendent des deux parties.

Pour l’acquéreur

Il y a la charge sur la taxe foncière et de gros travaux qui sont fixés légalement (Article 606 du Code civil français). Il y a également la quote-part propriétaire des charges de copropriété. L’acquéreur doit assurer le bien en tant que propriétaire non occupant.

Pour le vendeur

Il supporte les charges concernant l’usage et consommations courantes comme l’eau, le gaz, l’électricité. Il y a aussi les travaux d’entretien courant du bien et le paiement de la quote-part locative des charges de copropriété.

 

Fixation du bouquet et de la rente

Dans tout contrat de vente viager, la rente est indexée sur l’indice des prix à la consommation des ménages urbains. Cette indexation préserve le pouvoir d’achat du vendeur durant le viager. Pour vendre à terme, la rente est indexée par le vendeur sur l’indice de référence des loyers. Pour le bouquet, il est fixé librement entre les parties et non obligatoire.

 

Fiscalité du viager

 

Le bouquet ou la partie du prix payé comptant n’est soumis à aucune fiscalité. Les rentes viagères qualifiées de revenues sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Pourtant, dans cette vente, les rentes sont passibles d’abattement qui est déterminé en fonction de l’âge du vendeur à la date de la constitution du contrat.

 

Fraction imposable selon l’âge du vendeur

À la date du 1er versement, la fraction imposable est fixée comme suit :

• Moins de 50 ans : 70 %
• 50 à 59 ans : 50 %
• 60 à 69 ans : 40 %
• Plus de 69 ans : 30 %

À noter que cette fraction imposable de la rente est soumise aux prélèvements sociaux. Pour vendre à terme, il n’y a pas de régime fiscal précis.

 

Les étapes pour la vente en viager

La vente en viager est une transaction immobilière qui nécessite le respect de quelques étapes.

1. La détermination du type de viager souhaité dans le projet.
2. L’estimation de la valeur vénale du bien.
3. Le calcul du viager pour la détermination du prix de vente et celui de la rente.
4. La signature du mandat en vente en viager pour le lancement officiel de la vente.
5. La réalisation des diagnostics techniques impératifs sur les transactions immobilières.
6. La création d’une annonce du bien à vendre en mode viagère.
7. L’anticipation de la rénovation énergétique et les travaux d’adaptation de l’habitat par le bouquet reçu.
8. La sélection et la signature de la meilleure offre d’achat.
9. La signature du compromis de vente qui est obligatoire chez le notaire.
10. La signature de l’acte authentique du contrat viager chez le notaire.

Estimation en ligne du bien à vendre en viager

 

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