Le calcul de l’espérance de vie constitue une étape cruciale dans l’évaluation d’une transaction en viager immobilier. Il détermine la durée théorique de vie du vendeur, ce qui impacte la décote d’occupation dans le cas d’un viager occupé (également appelé Droit d’Usage et d’Habitation, ou DUH), ainsi que la rente viagère. L’espérance de vie est ainsi un élément clé pour assurer l’équilibre du contrat entre le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acquéreur), garantissant la préservation de l’aléa du viager.

Qu’est-ce que l’espérance de vie ?

L’espérance de vie représente simplement l’âge statistique auquel une personne décède. Elle varie en fonction de l’âge de la personne. Par exemple, l’espérance de vie à la naissance est différente de celle à 60 ans, car le risque de décès avant 60 ans est déjà pris en compte à la naissance.

Par exemple, l’espérance de vie à la naissance peut être de 75 ans, tandis qu’à 60 ans, elle pourrait être de 85 ans. Autrement dit, l’espérance de vie à 60 ans serait de 25 ans (85 – 60 = 25 ans), ce que l’on appelle souvent l’espérance de vie “résiduelle”.

Certaines catégories de population présentent des espérances de vie différentes, comme les hommes et les femmes. Il est donc essentiel de segmenter finement les espérances de vie en fonction des caractéristiques spécifiques de la population concernée.

 

Comment est déterminée l’espérance de vie ?

L’espérance de vie se base sur des tables de mortalité, qui fournissent des données statistiques sur la mortalité d’une population donnée. Les tables de mortalité les plus fiables et couramment utilisées en viager sont la table de mortalité de l’INSEE (régulièrement mise à jour) et la TGH TGF 05, utilisée par les assureurs.

La table de mortalité de l’INSEE

Elle est construite sur la base de la population française dans son ensemble, en distinguant les sexes et les âges, ce qui permet de calculer une espérance de vie actualisée.

La table de mortalité TGH TGF 05

C’est la table réglementaire des assureurs, utilisée pour établir les résultats financiers des compagnies d’assurance. Elle tient compte de l’année de naissance en plus de l’âge et du sexe, reflétant ainsi l’évolution de l’espérance de vie au fil du temps.

Il est à noter que la mortalité peut varier selon la catégorie socio-professionnelle, mais ces différences ne sont généralement pas prises en compte dans les calculs de viager.

La disparité face à la mortalité est évidente : la catégorie socio-professionnelle (CSP) constitue un des éléments explicatifs des décès prématurés ou tardifs.

Il est compréhensible qu’un ouvrier, confronté à un travail physique ardu, soit plus exposé aux maladies chroniques (responsables de 63% des décès en France) qu’un cadre d’entreprise.

Cependant, quantifier précisément les différences de mortalité entre les diverses CSP demeure complexe.

C’est précisément cette complexité qui explique pourquoi ces données ne sont généralement pas prises en considération dans les calculs liés aux ventes en viager.

Calcul de l’espérance de vie d’un couple

Une table de mortalité permet également de calculer l’espérance de vie d’un couple, voire d’un groupe de personnes. La formule mathématique est complexe, mais des calculateurs d’espérance de vie sont disponibles pour faciliter ce calcul.

En utilisant ces outils, il est possible de déterminer l’espérance de vie d’un vendeur seul ou en couple (homme-femme, homme-homme, ou femme-femme), en saisissant simplement les données nécessaires telles que le sexe et la date de naissance, en format américain (mm/jj/aaaa). Par exemple, si le vendeur est né le 15 août 1950, il faudra saisir 8/15/1950 et non 15/8/1950.