Le bail viager, c’est quoi exactement ?
L’univers immobilier est en constante évolution, offrant sans cesse de nouvelles solutions pour adapter la propriété à nos besoins changeants.
Parmi ces évolutions, le marché du viager, longtemps méconnu, connaît désormais une croissance notable.
Si la vente en viager reste la méthode la plus familière du grand public, une alternative commence à intriguer les experts et les propriétaires : le bail viager. À mi-chemin entre propriété et location, ce concept offre une nouvelle perspective sur la détention de biens immobiliers et la transmission patrimoniale.
Dans cet article, nous explorerons ce mécanisme en profondeur, en examinant ses avantages
Qu’est-ce que le bail viager ?
Le bail viager est un contrat de location où la durée n’est pas fixée à l’avance, mais se termine uniquement avec le décès du locataire, appelé le “preneur”. Cela permet au preneur d’occuper le bien jusqu’à la fin de sa vie, tandis que le bailleur perçoit un revenu régulier tout en conservant la propriété du bien.
👉 Dans ce cadre, le preneur s’engage à verser un loyer au propriétaire, ou “bailleur viager“, en échange du droit d’usage et d’occupation du bien immobilier concerné.
Ce loyer, établi dès le début du contrat lors de la vente chez le notaire, peut être révisé selon des modalités prévues dans le contrat.
Ainsi, ce type de contrat de location offre une opportunité attrayante aux propriétaires souhaitant valoriser leur bien tout en y résidant. De plus, il présente un avantage pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille immobilier.
Les caractéristiques principales du bail viager
Le bail viager se distingue des autres contrats de location ou ventes en viager par plusieurs caractéristiques :
Durée indéterminée
L’un des principaux avantages du bail viager est sa durée indéterminée. Contrairement aux baux traditionnels avec une durée fixe, souvent renouvelable, le bail viager persiste jusqu’au décès du preneur.
Cette durée indéterminée offre une tranquillité d’esprit au preneur, lui garantissant un logement pour le reste de sa vie, tout en assurant au bailleur un flux de revenus potentiellement long.
🪦 À la mort du preneur, le bailleur récupère la pleine propriété du bien et peut choisir de le revendre ou de le relouer.
Loyer à vie
Au cœur de ce contrat se trouve le loyer, une somme versée périodiquement par le preneur au bailleur. Contrairement à un loyer traditionnel, sujet à des fluctuations ou des révisions régulières, le loyer est fixé dès le début du bail. Cependant, des clauses de révision peuvent être incluses pour tenir compte de l’inflation.
Pour le preneur, cela assure une stabilité résidentielle : il reste dans son logement à vie. Pour le bailleur, c’est la perspective d’un revenu stable, souvent supérieur à la durée moyenne d’un bail traditionnel.
🔮 Cela garantit également que le vendeur entretienne le logement : il s’agit de sa propriété précédente où il résidera jusqu’à la fin de ses jours.
Les bénéfices que le preneur peut obtenir du bail viager
Le bail viager offre une multitude d’avantages pour le preneur. Voici quelques-uns des bénéfices les plus remarquables pour lui
Sécurité résidentielle
Le principal avantage est la stabilité résidentielle. Grâce à la nature indéterminée du bail viager, le preneur est assuré de pouvoir rester dans le bien pour le reste de sa vie, sans se soucier des renouvellements de bail, des hausses de loyer inattendues ou de la recherche d’un nouveau logement.
Flexibilité financière
🪄 Le loyer peut être inférieur à celui d’une location traditionnelle pour un bien similaire.
Cette économie potentielle, sur plusieurs années, peut représenter une somme considérable. De plus, selon les termes du contrat, des ajustements périodiques du loyer peuvent être négociés, offrant ainsi une certaine marge de manœuvre financière.
Droit d’usage et d’occupation
Le preneur bénéficie non seulement de la sécurité de l’occupation, mais également de la liberté d’utiliser le bien comme bon lui semble, que ce soit pour y résider ou, sauf restrictions contractuelles, le sous-louer.
Protection contre les fluctuations du marché
Dans un marché locatif dynamique, les loyers peuvent augmenter considérablement. Avec un bail viager, le preneur est protégé contre ces hausses potentielles, garantissant une prévisibilité financière.
Moins de charges locatives
Le locataire qui était auparavant le vendeur aura moins de frais à couvrir.. Par exemple, il n’aura plus à s’acquitter de la taxe foncière. La répartition des charges entre le locataire et le bailleur est similaire à celle d’un bail d’habitation classique.
Les avantages du bail viager pour le bailleur
Le bail viager offre également plusieurs avantages pour le bailleur. Voici quelques-uns des principaux :
Revenus réguliers et garantis
Une caractéristique majeure du bail viager est le loyer, qui assure au bailleur un flux constant de revenus. Ce loyer, déterminé dès le début du contrat, garantit une sécurité financière pour le bailleur, souvent sur une période plus longue que celle d’un bail traditionnel.
Réduction du risque de vacance locative : Avec un preneur engagé pour une durée indéfinie, le bailleur élimine le risque fréquent de devoir rechercher de nouveaux locataires, évitant ainsi des périodes de vacance potentiellement coûteuses.
Moins de gestion
Puisque le bail viager est valable pendant toute la durée de vie du preneur, le bailleur est généralement dispensé des démarches administratives et logistiques associées aux renouvellements de bail fréquents et aux vérifications des antécédents des locataires
Accès à la propriété
Le bail viager permet à l’acheteur de devenir propriétaire du logement. Le bailleur conserve la propriété du bien, ce qui signifie qu’à long terme, il peut bénéficier de l’appréciation de sa valeur.
📉 Les biens vendus en bail viager sont généralement moins chers qu’un bien traditionnel sur le marché, ce qui entraîne des frais de notaire moins élevés (10 % à 20 % de réduction).
Recours à l’emprunt
Le bailleur peut solliciter sa banque pour acquérir le logement. Les loyers perçus l’aideront à rembourser la dette contractée.
Le bail viager dans une stratégie patrimoniale
Ce mécanisme offre une nouvelle dimension à la stratégie patrimoniale, en particulier pour les seniors cherchant à optimiser la valeur de leurs actifs tout en répondant à leurs besoins immédiats.
Monétisation des actifs
Le bail viager permet aux propriétaires, en particulier les seniors, de convertir la valeur de leur bien immobilier en capital immédiat tout en restant chez eux à vie.
Cette conversion offre une source de financement pour d’autres besoins, tels que la retraite, les dons aux enfants, les soins médicaux ou même des investissements diversifiés.
Transmission patrimoniale
Pour de nombreux seniors, l’une des préoccupations majeures est la transmission de leur patrimoine à leurs héritiers au bon moment. Le bail viager permet une telle transmission en fournissant des fonds immédiats pouvant être utilisés pour des dons ou des investissements profitables pour la génération suivante.
Le bail viager offre également la possibilité de liquider le patrimoine : lors de la succession, les héritiers reçoivent immédiatement un montant d’argent plutôt qu’un bien immobilier, parfois difficile et long à vendre.
Optimisation des ressources
Les revenus issus du bail viager peuvent être réalloués vers d’autres actifs financiers tels que des assurances-vie, des parts de SCPI ou d’autres formes d’investissements, augmentant ainsi le rendement global du patrimoine.
Les aspects fiscaux du bail viager
L’aspect fiscal du bail viager est crucial, tant pour le bailleur que pour le preneur, et mérite une attention particulière.
Pour le vendeur
Le bail viager présente d’importants avantages fiscaux, notamment des frais de notaire qui, normalement à la charge du preneur, sont souvent calculés sur une base réduite.
De plus, le vendeur peut bénéficier d’une exonération de la plus-value immobilière s’il vend sa résidence principale ou si le bien est détenu depuis plus de 30 ans.
Pour l’acquéreur
L’acheteur est assujetti à une imposition comparable à celle d’un investissement immobilier conventionnel.. Les frais de notaire sont généralement calculés sur une fraction de la valeur vénale, et il doit déclarer des revenus fonciers.
Toutefois, un avantage remarquable réside dans la possibilité de déduire les intérêts d’un emprunt immobilier de ces revenus fonciers, ce qui permet une optimisation fiscale.
Il est essentiel pour les parties impliquées de consulter un expert fiscal ou un notaire pour tirer pleinement parti des avantages fiscaux du bail viager et respecter toutes les obligations légales.
Bail viager ou viager occupé ?
Le bail viager présente des similitudes importantes avec l’achat d’un viager occupé :
- Le vendeur reste dans le logement à vie : il bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation.
- L’acheteur cherche à investir dans l’immobilier avec une solution simple, rentable et sans gestion.
Cependant, alors que le viager occupé permet à l’acheteur de profiter d’un prix d’achat réduit, le bail viager est une solution qui apporte plus de liquidités immédiates au vendeur. En contrepartie, ce dernier devra payer un loyer à vie à l’acheteur.
💡 Pour illustrer nos propos, prenons un exemple.
Un femme de 81 ans souhaite rester dans son logement à vie. Il préfère récupérer un gros capital plutôt que des rentes viagères. Son logement est évalué à 500 000€ et pourrait être loué 1 500€ hors charges.
Il peut donc opter entre un viager occupé sans versement de rentes ou un bail viager.
Une simulation avec un viager occupé sans rentes
En restant dans son logement, le vendeur doit accepter une réduction de la valeur de vente.
Le droit d’usage et d’habitation est évalué à l’aide d’un barème. Dans notre exemple, il nous donne un taux de DUH de 30%.
Le DUH (décote) est de 43 % x 400 000€ = 150 000€.
La nue-propriété est donc estimée à 500 000€ – 150 000€ = 350 000€.
Le vendeur peut donc récupérer ce capital et rester chez lui à vie, sans avoir à payer un loyer de 1 500€.
Le calcul d’un viager est assez complexe, surtout lorsqu’il s’agit d’évaluer votre bien. Nous vous recommandons donc d’utiliser notre simulateur viager gratuit pour faciliter ce processus.
Une simulation avec un bail viager
Un bien immobilier vendu en bail viager se vend moins cher qu’un bien équivalent sur le marché. Effectivement, l’acheteur n’a pas la possibilité de décider d’y résider ou de sélectionner son propre locataire.
La décote à l’achat est généralement de 10 % à 20 %. Dans notre cas, prenons 20 %.
Le vendeur récupère donc une somme de 500 000€ – 20% = 400 000€ le jour de la vente.
Le capital récupéré est donc de 400 000€ net d’impôt sur le revenu et sur la plus-value.
Il doit ensuite verser un loyer de 1 500€ chaque mois au bailleur (acheteur), pendant une durée moyenne de 11 ans (selon son espérance de vie).
Afin de tirer profit de ce capital récupéré dès le jour de la vente, nous le mettrons en relation avec un conseiller en gestion et patrimoine pour investir cette somme dans des placements judicieusement choisis, tels que des assurances-vie, des contrats de capitalisation ou encore des SCPI.
