Comment s’effectue le paiement des frais de notaire pour un viager ?

Les frais de notaire, qu’il s’agisse des frais liés à une transaction immobilière classique ou des frais de notaire d’un viager regroupent tout un ensemble de prestations effectuées dans les règles par le notaire. Ces frais intègrent de cette manière :

• Les droits d’enregistrement du notaire : ceux-ci constituent la part majeure des frais. Ils sont calculés selon un barème qui peut varier selon le département où se situe le bien. Ils intègrent en général des droits d’enregistrement départementaux, une taxe communale ainsi qu’un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement.
• Les émoluments du notaire : il s’agit tout simplement de la rémunération proprement dite due au notaire pour le travail qu’il a effectué. Celle-ci est calculée selon la valeur du bien et à partir d’un barème dégressif.
• Les débours du notaire : cette partie des frais correspond aux dépenses engagées par le notaire pour établir le dossier de la vente (vérification de la rente viagère, recherche de documents liés au bien, etc.)

Comment sont calculés les frais de notaire pour un viager ?

A la différence d’une vente immobilière classique, dont les frais sont calculés strictement sur la base de la valeur du bien vendu, la vente d’un bien en viager génère des frais qui peuvent varier selon le type de viager (viager libre ou bien viager occupé). Il est toutefois à noter que le montant de la rente viagère n’a quant à lui aucune incidence sur le montant des frais de notaire d’un viager. Pour un viager, c’est uniquement sur la valeur occupée du bien acheté que repose le calcul des frais de notaire.

Les frais de notaire d’un viager lorsqu’il est occupé reposent donc sur la valeur vénale du bien (c’est-à-dire le prix de vente sans tenir compte de la présence d’un occupant). Cette valeur vénale intègre néanmoins en partie le Droit d’Usage et d’Habitation que conserve le vendeur, lequel n’est pas soumis aux frais de notaire d’un viager. Le DUH est l’objet d’un calcul distinct dont les éléments constitutifs se doivent d’apparaitre de manière exhaustive dans le contrat de vente établi par le notaire.

Il en résulte ainsi que les frais de notaire d’un viager intègrent une déduction équivalente à la part du DUH dans la valeur vénal du bien qui est l’objet de la transaction.

Simulation des frais de notaire d’un viager occupé

Prenons un exemple d’une femme âgé de 85 ans qui souhaite vendre son appartement en viager occupé et faire une donation de son vivant  d’un montant de 100 000 € à son fils

Estimation viagère

La 1ère étape est de lui faire une estimation immobilière, ainsi nous avons valorisé son appartement à 300 000 €.
A partir de cette estimation et de son âge, nous avons pu déterminer le DUH : 63 840 €La valeur occupée du bien est la suivante: 300 000 – 63840 = 235 160 €
Et avec un bouquet de 100 000 €, la rente viagère est de 1413 € par mois

Estimation des frais de notaire

Donc le montant des frais de notaire sera calculé sur la somme de 235 160 €, soit environs 18 812 €
Quelque soit le montant du bouquet, les frais de notaire d’un viager ne changent pas.

A titre indicatif, si un acquéreur achetait ce bien de manière traditionnelle, les frais de notaires s’élèverait à 24 000 €

Il est cependant important de noter que, à cause des spécificités relatives à ce type de transaction, il peut arriver que certains notaires ne sont pas au fait de ces modalités de calcul. Il est donc essentiel de se tourner vers une étude notariale qui a l’habitude de ce type de transaction.