1. Le viager : qu’est ce que c’est ?

1.1 Le viager: Définition

Le viager est une forme de vente immobilière dans laquelle l’acheteur, appelé le débirentier, paie une partie du prix de la propriété, appelé le bouquet, à la signature de l’acte de vente. Le vendeur, appelé le crédirentier, conserve l’usage du bien immobilier et reçoit une rente viagère régulière jusqu’à son décès. Le principe du viager repose sur l’espérance de vie du crédirentier, ce qui rend le calcul du prix du bien complexe puisqu’il doit prendre en compte cette variable. Le contrat de vente en viager est régi par le Code civil et doit être signé en acte authentique devant notaire. Le viager peut être utilisé pour vendre une habitation ou une propriété nue en viager. La vente en viager peut également être assortie de conditions particulières, telles que l’enlèvement des ordures ménagères, qui seront précisées dans le contrat. L’acheteur en viager peut également être soumis à des obligations fiscales, notamment pour l’impôt sur la fortune immobilière. Enfin, le versement de la rente viagère est souvent soumis à une clause d’indexation, pour prendre en compte l’évolution de l’inflation. Le viager peut être une solution intéressante pour les vendeurs qui souhaitent compléter leur retraite ou disposer d’un capital, tout en conservant l’usage de leur logement jusqu’à leur décès. Pour les acheteurs, le viager peut être une alternative à l’achat classique, notamment en raison de la possibilité d’acquérir une propriété à un prix inférieur à sa valeur réelle. Cependant, les risques liés à la longévité du crédirentier doivent être pris en compte, ainsi que les frais associés à la signature du contrat et le versement de la rente viagère.

1.2 Les caractéristiques de la vente en viager

L’article 1964 du Code Civil définit le contrat de vente en viager comme suit : « Le contrat de vente d’habitation est celui par lequel l’un s’oblige à livrer le bien, et l’autre à payer le prix. Il peut être conclu même quand l’acheteur est entré en possession de son habitation » Le contrat de vente d’habitation est donc un contrat consensuel, qui se forme par le seul échange des consentements, et ne nécessite pas l’accomplissement des formalités de publicité. La vente en viager peut être réalisée à titre onéreux ou à titre gratuit. Elle peut être conclue par une personne physique, ou une personne morale. En principe, toute personne peut conclure un contrat de vente d’habitation en viager, à condition d’être âgée de plus de soixante-cinq ans. Desous de 65 ans, la vente à terme est plus interessante La vente en viager est un contrat aléatoire : le débirentier ne connaît pas à l’avance le décès du crédirentier.  La durée de vie du crédirentier est incertaine. Le décès du crédirentier ne doit pas être prévisible, et le débirentier ne doit pas connaître à l’avance l’âge

2. Signature d’un contrat de viager

2.1 L’acte de vente en viager

L’article 1601 du Code Civil dispose que « la vente en viager est une convention par laquelle le vendeur cède un bien à un acheteur qui doit s’engager à le payer lors de la signature. L’article 1592 du même Code précise que : « L’acte de vente doit être passé en la forme authentique ». L’acte authentique est celui qui est reçu par un officier public ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises. L’article 1593 du Code civil dispose que : « L’acte authentique est celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises. ».

2.2 Rôle du Notaire dans la vente en viager

Ce type de vente est très encadré juridiquement et nécessite l’intervention d’un notaire. Le notaire a pour rôle de rédiger le contrat de vente en viager, qui doit respecter les dispositions du code civil. Cette acte doit comporter notamment le prix de vente, le montant de la rente viagère, la durée de versement de la rente et les modalités de paiement (versement mensuel ou trimestriel). Le notaire doit également veiller à ce que le contrat de vente en viager soit équilibré entre l’acheteur et le vendeur afin d’éviter toute contestation. En effet, le vendeur doit percevoir une rente viagère qui correspond à son espérance de vie et l’acheteur doit payer un prix qui correspond à la valeur réelle du bien immobilier. Enfin, le notaire doit informer les parties sur les conséquences fiscales de la vente en viager, notamment en ce qui concerne la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la tranche d’imposition qui peuvent être impacté.

3. Les modalités du viager

3.1 Usufruit et habitation

Le viager présente plusieurs avantages, notamment pour les personnes âgées qui souhaitent vendre leur logement sans en perdre l’usage jusqu’à leur décès. En effet, le vendeur peut continuer à occuper son bien, ce qui est un avantage considérable pour les personnes qui y sont attachées. De plus, cela permet au vendeur de percevoir une rente viagère qui peut améliorer son niveau de vie. Ce contrat de vente doit être signé devant un notaire. Il est important de préciser que dans le cas d’une vente en viager, l’acheteur devient propriétaire de la nue-propriété du bien, tandis que le vendeur conserve l’usufruit. Cela signifie que le vendeur a le droit d’utiliser et d’habiter le bien jusqu’à son décès, alors que l’acheteur en a la propriété.

3.2 Le terme du viager

Le prix de vente dans un viager est basé sur l’espérance de vie du vendeur au moment de la vente. En effet, plus le vendeur est âgé, plus l’acheteur aura la perspective de récupérer rapidement la pleine propriété du logement. Le montant de la rente viagère est déterminé en fonction de la valeur du logement, de l’état de l’immobilier, de l’âge du vendeur et des taux d’intérêt actuels. En outre, la rente viagère sera indexée pour suivre l’inflation. Il convient de noter que le viager peut également comporter des inconvénients, notamment pour l’acheteur qui doit attendre la fin de l’espérance de vie du vendeur pour pleinement disposer de la pleine propriété.

3.3 La nue-propriété en viager

Dans le cas de la vente en nue-propriété en viager, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès, mais n’a pas le droit de percevoir de rente viagère. L’acheteur, également appelé débirentier, devient propriétaire du bien, mais ne peut en jouir qu’à partir du décès du crédirentier. La vente en nue-propriété est souvent réalisée pour une durée déterminée, appelée vente à terme. L’acheteur en viager devient toutefois propriétaire du bien immobilier. En générale, c’est à lui que reviens le paiement des impôts fonciers et des charges liées aux gros travaux.

4. Fiscalité du viager

 

4.1 Les obligations fiscales pour le vendeur et l’acheteur

Dans le cadre d’une vente en viager, les obligations fiscales qui incombent au vendeur et à l’acheteur sont multiples et variées. Le vendeur doit déclarer la vente en viager et les modalités de paiement de la rente viagère sur sa déclaration d’impôt sur le revenu. La rente viagère est en effet soumise à l’impôt sur le revenu et doit être déclarée chaque année. De plus, l’acheteur doit s’acquitter de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière, qui est calculée en fonction de la valeur locative du bien immobilier. Le vendeur peut également être redevable de ces taxes en cas de clause contraire dans le contrat de vente. L’acheteur peut prévoir le rachat de la rente viagère en un seul versement en cas de départ définitif du vendeur et mettant fin au contrat de vente en viager.

4.2 Les règles pour la répartition des charges

Il est important de connaître les règles de répartition des charges. En effet, le credirentier devient propriétaire du bien immobilier mais il n’en a pas encore la jouissance. Le débirentier, quant à lui, peut continuer à habiter le logement jusqu’à son décès ou jusqu’à ce qu’il décide de le quitter. Le code civil prévoit que le débirentier est responsable des charges liées à la propriété, tels que les impôts fonciers, les éventuels gros travaux de réparation. En revanche, le crédirentier reste responsable de tous les autres frais liés à l’usage et à l’habitation du bien, tels que les charges de copropriété, les factures d’électricité, de gaz ou d’eau. Il est important de mentionner ces règles de répartition des charges dans le contrat de vente en viager afin d’éviter tout conflit ultérieur entre les parties.

4.3 Le versement de la rente viagère

Le prix de la vente en viager est fixé en fonction de l’âge du vendeur et de son espérance de vie théorique. L’achat d’un bien immobilier en viager implique donc un paiement immédiat du bouquet, qui représente une partie du prix de la vente du bien, en échange de la nue-propriété du logement. La rente viagère quant à elle, est perçue par le vendeur jusqu’à son décès. Il est important de noter que la rente viagère peut être indexé chaque année en fonction de l’inflation. Le montant de la rente viagère en viager est fixé en fonction de différents paramètres tels que l’âge du crédirentier, le montant de la valeur vénale du bien, le taux d’occupation, le taux d’usure du bien, etc. Ainsi, il est important de prendre en compte l’ensemble de ces éléments avant d’envisager un achat ou une vente en viager.