La répartition des travaux dans un viager est souvent une source d’interogation de la part des vendeurs et des acheteurs. L’entretien d’un bien suite à la vente en viager va générer des dépenses, on se pose donc la question « qui paie les travaux dans un viager» ?

Le débirentier et le crédirentier doivent se référer au contrat de vente afin de statuer sur la partie qui doit prendre en charge les travaux.

Les parties doivent donc être précises lors de la rédaction de l’acte de vente pour éviter des déconvenues par la suite.

Nous vous proposons ici de vos expliquer la répartition « classique » des travaux entre l’acheteur et le vendeur d’un viager..

La répartition des travaux dans un viager nécessite une clarification précise dans l’acte de vente pour éviter toute ambiguïté. Il est donc essentiel de bien négocier et d’inscrire ces détails pour assurer une transaction harmonieuse et sans surprise.

 

Répartition des Travaux dans un Viager : Guide Complet

Découvrez la répartition classique des travaux entre le crédirentier (vendeur) et le débirentier (acheteur) dans un contrat de viager. Bien que cette répartition puisse être librement fixée lors de la rédaction de l’acte authentique, voici les lignes directrices couramment suivies.

Le viager libre, qui paie les travaux ?

Dans le cadre d’un viager libre, la situation est comparable à une vente immobilière classique. Ainsi, l’ensemble des travaux est à la charge de l’acheteur (débirentier). Si le bien est occupé par un locataire plutôt que par l’acheteur lui-même, ce dernier pourra récupérer les charges locatives correspondantes. Pour cela, il suffira de se référer aux relevés de compte émis par le syndic de copropriété, lesquels précisent la part des charges revenant au propriétaire et celle incombant au locataire.

Qui paie les travaux dans un viager occupé?

Le viager occupé est le cas le plus fréquent. Le crédirentier vendeur conserve alors l’usufruit ou le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) du bien. La répartition des frais d’entretien et des travaux doit impérativement être stipulée dans l’acte de vente, en l’absence de règles précises prédéfinies sur le sujet.

En l’absence de stipulation spécifique, le débirentier (acheteur) devra assumer les charges et travaux définis à l’article 606 du Code Civil. Cet article comprend généralement les grosses réparations touchant la structure et la solidité du bâtiment.

La Répartition Classique des Travaux en Viager

En règle générale, l’acheteur (débirentier) est responsable des grosses réparations définies aux articles 605 et 606 du Code Civil.

Ces réparations comprennent les travaux touchant les murs, les voûtes, le rétablissement des poutres, les murs de soutènement, les murs de clôture et les couvertures entières. Le reste des travaux et entretiens est à la charge du vendeur (crédirentier).

Il est important de souligner que les grosses réparations découlant d’un défaut d’entretien de la part du crédirentier sont à sa charge, en tout ou en partie..

Par exemple, l’entretien des espaces verts et le remplacement des tuiles ou des ardoises restent à la charge exclusive du vendeur. Si ces travaux découlent d’un manque d’entretien manifeste de la part du vendeur, l’acheteur peut contester la prise en charge de ces travaux.

La Répartition des Travaux dans un Viager selon les Rapports Locatifs

Il est possible d’adapter les obligations de l’acheteur et du vendeur en les assimilant aux règles de répartition des travaux et frais appliquées dans le domaine locatif.

Dans ce cas, une partie des travaux habituellement à la charge du crédirentier est transférée au débirentier. Ainsi, l’acheteur doit s’acquitter non seulement des gros travaux (gros œuvre et second œuvre) mais aussi des coûts liés à la vétusté des équipements (chauffe-eau, chaudière, etc.).

Le crédirentier vendeur, quant à lui, est responsable de l’entretien courant du logement et des menues réparations, conformément au décret n°87-712 du 26 août 1987. Il est conseillé d’annexer ce document au contrat de vente viager pour éviter toute ambiguïté si une répartition “locative” est retenue.

En conclusion, le vendeur demeure responsable de l’entretien des équipements, tandis que l’acheteur prend en charge leur remplacement en cas de casse ou de panne dues à la vétusté.

La Répartition des travaux dans un Viager : Règles Générales

Nature des charges	Acheteur	Vendeur
Ascenseur	Gros entretien	Entretien simple
Murs et sols	Réfection complète	Maintien en état, propreté
Portes et fenêtres	Remplacement	Réparation des poignées, crémones, graissage des poignées
Digicode et interphone	Installation, remplacement	Entretien
Espaces verts	Plantation, réfection	Arrosage, tonte, désherbage, entretien
Sanitaire et plomberie	Remplacement des sanitaires, robinets et canalisations	Remplacement des joints et pièces jointes
Chaudière, chauffage	Remplacement des équipements, détartrage du chauffe-eau	Remplacement des petites pièces et entretien

En résumé, ce tableau met en lumière la répartition des travaux dans un viager  entre le vendeur et l’acheteur.

Les Autres Charges du Viager à Répartir

Outre les travaux et l’entretien du logement, il existe d’autres charges à répartir entre l’acheteur et le vendeur dans un viager. Ces dispositions doivent être clairement indiquées dans l’acte de vente pour éviter tout litige. Voici les règles de répartition généralement retenues.

Qui Paie la Taxe Foncière dans un Viager ?

La taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TOEM) sont généralement payées par l’acheteur dans le cas d’un viager occupé avec réserve du droit d’usage et d’habitation (DUH) ou d’un viager libre. Si le viager est occupé avec réserve d’usufruit, c’est au vendeur de payer ces taxes. Cependant, l’acte de vente peut stipuler le contraire. Dans ce cas, la répartition indiquée dans le contrat de vente prévaut.

A qui revient le paiement la Taxe d’Habitation dans un Viager ?

La taxe d’habitation est toujours à la charge de la personne qui occupe le logement. Pour un viager occupé, c’est donc le vendeur qui paie, sauf s’il conserve l’usufruit du viager et loue le logement à un locataire ; dans ce cas, c’est le locataire qui paiera. Pour un viager libre, c’est l’acheteur qui paie, ou son locataire s’il met le logement en location.

Qui Paie les Charges de Copropriété dans un Viager ?

Sauf mention contraire dans l’acte de vente du viager, l’acheteur paie les charges de copropriété.
Il peut ensuite récupérer les charges locatives auprès de l’occupant du logement (le vendeur dans le cas d’un viager occupé). Il est préférable de notifier la vente au syndic pour qu’il adresse les acomptes à l’acheteur.

Rappel du Fonctionnement du Viager Occupé

Le viager occupé est une vente immobilière où le vendeur reste dans son logement jusqu’à la fin de sa vie. L’acheteur est un investisseur qui décide de payer un bouquet (une somme au comptant) et des rentes viagères jusqu’au décès du vendeur (appelé crédirentier). L’acheteur bénéficie d’une décote à l’achat, appelée Droit d’Usage et d’Habitation (DUH), car le vendeur continue d’occuper le logement.

Le viager offre de nombreux avantages pour l’acheteur et le vendeur :

• Pour l’acheteur : C’est un investissement immobilier rentable.
• Pour le vendeur : Il récupère une somme d’argent immédiate (le bouquet) et des revenus à vie (les rentes viagères).
• Pour les deux parties : Le viager est une solution de transfert immobilier intergénérationnel, et il simplifie les transactions immobilières sans nécessiter de crédit immobilier, réduisant ainsi les coûts liés aux intérêts.

 

Vous êtes propriétaire de votre logement et  vous réfléchissez à une vente en viager ?