La vente en viager est une pratique courante pour les couples qui n’ont pas d’héritiers. Elle permet de percevoir un bouquet ainsi une rente viagère, c’est-à-dire une somme d’argent mensuelle jusqu’au décès des vendeurs.

Dans le cas où les propriétaires ont des héritiers, le viager peut également être une solution immobilière pour les enfants qui souhaitent toucher une avance sur héritage (donation du vivant) ou encore éviter des conflits familiaux.

Pour rappel, une succession désigne l’ensemble des biens, le paiement des dettes et obligations d’une personne après sa mort.

La vente en viager est régie par le Code civil et implique la rédaction d’un contrat de vente en viager.

Cependant, il est important de se renseigner sur les différents types de viagers et sur leurs conséquences. Il est donc recommandé de consulter un notaire avant de se lancer dans cette démarche, afin d’être conseillé sur les modalités et les implications de la vente en viager.

1. Les règles générales de la vente en viager

 1.1 Les acteurs de la vente en viager

D’un côté, il y a le propriétaire qui souhaite vendre sa maison ou son appartement tout en continuant à y vivre. De l’autre, il y a l’acheteur, appelé également crédirentier, qui devient propriétaire du logement tout en versant une rente au vendeur jusqu’à son décès. Cette solution peut être avantageuse pour les deux parties : pour le vendeur, elle permet de bénéficier d’un complément de revenu régulier jusqu’à la fin de ses jours, tout en se déchargeant des charges liées à sa logement. Pour l’acheteur, elle constitue un investissement intéressant dans la mesure où le prix d’achat est souvent inférieur à celui du marché.

Néanmoins, il est important de prendre en compte les implications familiales et successorales de la vente en viager. En effet, les héritiers peuvent se sentir lésés dans la mesure où le bien vendu ne fera plus partie de la succession.

1.2 Les droits du propriétaire en viager

Le propriétaire peut décider de vendre sa résidence principale en viager sans avoir à se soucier de la gestion locative, contrairement à la location. Les acheteurs en viager peuvent être des membres de la famille, le conjoint ou des personnes sans lien de parenté. Les héritiers ne peuvent s’opposer à la vente en viager si les propriétaires ont toute leurs facultés mentales

En cas de disparition de l’époux vendeur, la rente viagère cesse d’être versée, sauf si le contrat prévoit le versement d’une rente au conjoint survivant. Ensuite, l’acheteur pourra  alors décider de vendre le bien immobilier ou de le conserver, en fonction de ses intérêts.

• Les obligations du crédirentier et du débirentier

Les obligations du crédirentier et du débirentier sont complexes et doivent être prises en compte lors d’une vente en viager. Dans le cadre d’une vente en viager, l’acheteur devient propriétaire du bien et le vendeur conserve le droit de l’occuper tout au long de sa vie.

Il est important de noter que la vente en viager peut être réalisée avec ou sans rente. Dans le cas où il y a une rente, l’acheteur doit s’engager à verser une somme d’argent au couple vendeur jusqu’à son décès. Si il décide de ne pas prendre la rente, il touchera alors la totalité du prix de vente correspondant à la nue-propriété.

• Les règles liées à la nue-propriété

Elles sont souvent méconnues du grand public. Pourtant, elles concernent de nombreuses situations familiales et patrimoniales. Vendre en viager consiste à céder la propriété d’un bien immobilier tout en en conservant l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’occuper le bien ou de le louer.

Il est notamment primordial de définir avec précision les droits liés à l’usufruit et à la nue-propriété. Une erreur dans la rédaction du contrat de vente en viager peut entraîner des conséquences financières importantes pour le vendeur et sa famille.

 

2. Les règles liées à la succession

C’est un sujet souvent délicat. Lorsque le propriétaire d’un bien immobilier décède, ses héritiers doivent souvent décider quoi faire du logement. La vente est une option courante, mais cela peut souvent poser des problèmes. Heureusement, il existe une solution pour vendre la bien tout en garantissant une rente viagère pour le propriétaire : la vente en viager.

Les enfants et les autres membres de la famille du propriétaire peuvent également bénéficier de ce type de vente. La vente en nue-propriété est souvent utilisé par les propriétaires afin de réduire les frais de succession.

Les règles du code civil en matière de succession

Elles sont tres claires : à la suite d’un décès, le patrimoine du défunt est transmise à ses héritiers. Cependant, les choses se compliquent lorsqu’il s’agit de la transférer à plusieurs membre de la famille. C’est souvent source problèmes et disputes familiales. C’est là qu’entre en jeu le viager, un système qui permet de vendre son patrimoine immobilier tout en préservant leur droit de vivre dans leur logement jusqu’à la fin de leur vie et ainsi éviter les conflits familiaux

Cependant, il est important de noter que les héritiers peuvent être impacté par la vente en viager. Leur part d’héritage peut être réduite du fait que le crédirentier garde son DUH.

3. Vendre en viager sans l’accord des héritiers

3.1 La vente en viager : des règles conciliables

Après l’extinction du vendeur, les héritiers pourraient être surpris d’apprendre que leur patrimoine immobilier a été vendu en viager .

Selon le Code civil, la vente en viager peut être assortie d’une clause permettant une répartition différente entre les membres de la famille et le conjoint selon les volontés du propriétaire. Ainsi, il est conseillé de préciser dans l’acte que la vente en viager ne sera pas considérée comme une avance sur la succession, afin d’éviter tout conflit familial.

3.2 Les droits des héritiers face à une vente en viager sans leur accord

Cependant, dans certaines situations, la cession en viager peut susciter des conflits entre les héritiers et le propriétaire. Lorsqu’il vend son bien en viager sans le consentement de ses héritiers, ces derniers peuvent se sentir lésés dans leurs droits successoraux.

Il est fortement conseillé pour les héritiers d’être informés de la vente en viager et donner leur accord si le vendeur souhaite réaliser cette transaction. Toutefois, si le propriétaire vend son bien sans obtenir l’accord de ses héritiers, Il peut arriver que ces derniers essayent d’invoquer la nullité de la vente, ou encore demander la résolution judiciaire de la vente en viager.

Il est donc essentiel que le vendeur et le l’acquéreur s’assurent de ne pas violer les droits des héritiers lors de la cession. De plus, si le propriétaire est marié ou a des enfants, il est recommandé de les associer à cette décision pour éviter tout conflit familial.

4. Conclusion

Le propriétaire d’un bien immobilier a le droit de vendre son bien soit en viager soit en vente classique, sans l’autorisation préalable de ses héritiers. Le propriétaire a la liberté de disposer de son bien immobilier comme il le souhaite, même s’il est actuellement occupé et qu’un acheteur en viager, s’intéresse à l’acquérir. La vente en viager est donc parfaitement légale sans l’accord préalable des enfants ou des futurs héritiers. Toutefois, certaines conditions doivent être respectées, notamment que le propriétaire doit être en pleine possession de toutes ses facultés intellectuelles lors de la vente au risque que la vente soit annulée.